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双合同购房不是高首付就是高月供

2018-08-08 18:48:06

受房企均采用毛坯+装修的双合同影响 广州楼市签约均价连续下跌破万元  房地产市场

近期,广州楼市签约均价连续下跌破万元每平方米。调查得知,房价连续下跌是大量房企均采用毛坯+装修的双合同所致,在市区,装修款占比基本是整体房价的四分之一。

在双合同大行其道之时,装修款该如何理财?

业内专家提醒,这笔款项可以一次性付款、自有房产抵押贷款或者无抵押贷款。但是,无论以什么方式,都将或多或少带来首付或月供的压力。

近日,广州市房价出现了诡异的连续下跌澳洲海运门到门
。搜房数据监控中心统计阳光家缘数据显示,8月12日~8月18日这一周,全市签均价再次下跌,并跌破1万元大关,降至9395元/平方米,一夜跌回十年前。广州中心六区上周均价16471元/平方米,相比前一周均价下跌20%。

房价明跌暗涨祸起双合同

而两个星期之前,广州市住房签约均价一度达到16490元/平方米,创出历史新高。在两周内,广州市签约均价下挫幅度超过四成。

而踩盘发现,虽然签约均价大幅下跌,但各盘的价格反而较前段时间有进一步上涨。上周末推新的中海誉城、万科东荟城均价均比6月份前一期上涨约千元每平方米。而广州市签约均价下跌并非让利于消费者,而是满城双合同导致。

为规避政府限价,购买一手房按照毛坯+装修的双合同的办法已经成为主流。一位业内人士直言:现在新推出来的盘,基本上都是双合同。只要新拿预售证的项目,基本上价格都达不到政府要求。而由于仅仅限制签约价,装修款的比例并未限制,涨价变得更加有恃无恐。

双合同时代装修款如何理财?

一、装修部分付全款

首付三成变五成

月供减轻三分一

按照邹小姐的例子,其房产的总价大约在180万元上下,其中有140万元为毛坯的购房合同电阻测试仪
,外加签署一个40万元的装修协议。

计算得知,由于邹小姐是首次置业,本来只需要首付三成,即54万元。现在由于必须签署双合同,若是装修部分付全款,便要额外多付出40万元的首付款。这意味着首付高达94万元,超过整个房款的五成。

不过,按此计算,由于贷款成数减少,邹小姐只需贷款86万元。若以首次置业基准利率算,20年贷款每月月供为6287.57元;而若按照七成贷款,月均还款高达9431.35元。可见,一次性付清装修款后,每月的还款压力减轻了三分之一。

了解到,一次性付款将是双合同中装修款项主要付款方式。

二、装修部分用抵押贷款

需自有房产抵押 月供较高

我们有提供装修款的贷款服务,但需要自有房产抵押。元邦明月水岸的销售人员对表示。

而汇瀚按揭业务经理莫静则表示,虽然和房产商签署的装修协议并非装修合同,但若手头有其他房产作抵押,也可以自行到按揭机构做抵押贷款,缓解高首付的压力。

据莫静介绍,通过抵押贷款方式,借款时间长10年,多每平方米房产可贷款8000元,利率约为基准利率上浮15%~20%。若自己名下没有房产,而父母在广州市内有房产,也可以以父母家人的房产作为抵押进行贷款。

计算得知,若抵押贷款40万元,按长10年期还款、利率上浮20%计算,每月要为抵押贷款还月供4823.56元,加上此前的房款月供,在10年内的月供高达1.1万元。

三、装修部分用无抵押贷款

年利率高达12%~15%

若是名下无房产抵押,又需要贷款负担装修款费用,莫静表示,也可以向银行申请无抵押贷款。

无抵押贷款主要是根据月收入的倍数放大,放大倍数在15~20倍之间。比如说现在你月入1万元,则可以贷款15~20万元。若是以装修贷款的名义,则一般贷款额度为楼价的10%。莫静介绍说,要想贷款40万元,则邹小姐每月的收入必须在2万元以上。

但是,莫静提醒称,无抵押贷款的年利率高达12%~15%,且贷款期限多为5年,月供压力将非常大。

计算得知,若是贷款40万元,年利率为12%,每月还款将达到9000元,加上此前的房贷月供,5年内的月供压力高达1.5万元以上。

调查:多盘裸房签约价仅为实价四分之三

调查发现,签约价和购买价之间2000元~5000元每平方米的装修差价十分普遍。而按照不同楼盘的价格来看,装修合同价格占比通常在购房价格的四分之一。

邹小姐告诉,其心水房为荔湾区的明月水岸硼砂报价
。以其想购买的84平方米的两房计算,目前吹风价格大约为每平米2.1万~2.2万元左右,但销售告诉她,由于政府限价,购房合同的签约价控制在1.7万元以下,此外还要签总价为40万元的装修协议。这样计算,装修款约占房款的近四分之一。

而市郊盘源的装修款占比相对较低,萝岗区的岭南山畔装修款约为3000元/平方米,相比1.9万元左右的房价,装修款占比大约为15%。

提醒:双合同或致未来转手税费大增

不过,莫静表示,无论用哪种方式,对于购房者来说都无法规避双合同所带来的未来隐患。她表示,由于两个合同做低了房价,一套180万元的房子只能按照140万元的房价来开购房发票,未来若是在未满5年时转让,将比单合同的税费更高。

计算得知,按照140万元的房产和40万元的装修合同计算,若5年内按照180万元原价转让,将会凭空多出40万元的征税额。即使用装修合同抵消一部分征税额,扣除限额也只是装修额的10%,意味着还有36万元的征税额,按照5.6%的营业税和1%契税计算,双合同造成的税费损失将达到2.38万元。

而业内人士肖文晓认为,一个合同变成了两个合同,手续变得麻烦,因为装修合同不能贷款的关系,购房门槛也被推高。

调查发现,签约价和购买价之间2000元~5000元每平方米的装修差价十分普遍。而按照不同楼盘的价格来看,装修合同价格占比通常在购房价格的四分之一。

邹小姐告诉,其心水房为荔湾区的明月水岸。以其想购买的84平方米的两房计算,目前吹风价格大约为每平米2.1万~2.2万元左右,但销售告诉她,由于政府限价,购房合同的签约价控制在1.7万元以下,此外还要签总价为40万元的装修协议。这样计算,装修款约占房款的近四分之一。

而市郊盘源的装修款占比相对较低,萝岗区的岭南山畔装修款约为3000元/平方米,相比1.9万元左右的房价,装修款占比大约为15%。

(:water)

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